감정평가액이 **「적정하다」**고 말할 때, 그 말은 단일한 시세 감각이 아니라 근거를 가리키는 경우가 많습니다. 실무에서는 크게 비교법(유사 거래), 원가법(다시 짓는 비용), 수익법(임대 등 미래 수익) 세 갈래로 무엇을 근거로 잡았는지를 나눕니다. 대상·목적에 따라 한 가지만 쓰기보다 조합하거나 우선 적용합니다.
배경은 감정평가란에서, 보고서에서 찾는 법은 감정평가서 읽기·보충적 평가에서 이어집니다.
핵심 요약
- 「적정」의 물음 = 무슨 근거인가 / 누구(어떤 목적) 기준인가
- 비교법: 유사 거래를 근거로—아파트·유사매매
- 원가법: 재조달 비용을 근거로—신축·특수·거래 부족 시
- 수익법: 임대 수익을 근거로—상가·꼬마빌딩 등
- 보고서 적용 방법란에서 그 근거가 무엇인지 확인
기준일: 2026년 7월.
「적정하다」는 무슨 근거인가
「중개 시세랑 감정가가 다른데, 어느 쪽이 맞나요?」
「상가인데 월세를 봐야 하는 건가요?」
이런 말에 깔린 건 방법 이름보다, 그 숫자를 ‘맞다’고 말할 근거가 무엇이냐입니다. 상속·담보·경매처럼 목적(누구의 기준) 이 바뀌면 ‘적정’의 전제도 바뀌고, 같은 목적 안에서도 거래·원가·수익 중 무엇을 주된 근거로 쓰느냐가 갈립니다. 비교법·원가법·수익법은 그 근거 갈래를 부르는 이름입니다.
세 접근 한눈에
| 접근 | 「적정」을 말할 때 쓰는 근거 | 자주 나오는 대상 |
|---|---|---|
| 비교법 | 유사 거래가를 조정 | 아파트, 일반 주택 |
| 원가법 | 재조달 비용−감가 | 신축·공장·거래 드문 건물 |
| 수익법 | 임대수익을 환원 | 상가·오피스·꼬마빌딩 |
감정평가기준에 따라 명칭·세부는 다를 수 있습니다.
도식: 비교·원가·수익 접근의 개요입니다 (2026년 7월 기준).
상속·실무에서의 연결
| 상황 | 흔한 접근 |
|---|---|
| 단지 실거래 풍부 | 비교법 → 유사매매 |
| 실거래 없음 | 보충적 평가 논의와 병행 |
| 임대 건물 상속 | 수익법·비교 병행 검토 |
| 토지만 | 비교·원가 맥락—토지이용계획 |
도식: 상속에서는 거래 유무가 방법 선택에 영향을 줍니다 (2026년 7월 기준).
세 가지 상황
상황 1: 아파트 상속—비교법 중심
상속개시일 전후 동일 단지 거래가 있으면, 평가 순서상 시가·유사매매와 맞물려 비교법 비중이 커지는 경우가 많습니다. 감정평가서에서 비교 사례·조정과 적용 방법란을 확인하면 됩니다.
상황 2: 공장·창고—거래 드묾
인근 매매 사례가 적으면 원가법(필요 시 수익법)이 검토되고, 토지는 비교 가능한 부분만 따로 보는 식입니다. 건물 재조달·감가가 본문에 자세히 나오고, 건축물대장·면적 자료가 빠지면 일정이 밀리기 쉽습니다.
상황 3: 상가 임대—수익법
월세 수익이 가치의 핵심이면 수익환원·전제(임대료·공실)를 보고서에서 읽습니다. 임차권·선순위와 전제가 맞는지 같이 보면, 「수익법이면 끝」이 아닌 경우가 눈에 띕니다.
도식: 주거·특수 건물·수익형은 접근이 달라집니다 (2026년 7월 기준).
주의
「우리 건 무조건 비교법」처럼 단정하지 마세요. 어느 근거가 주가 되는지는 기준과 자료에 따라 보고서에 적힙니다.
보고서에서 확인할 곳
- 적용한 평가방법 (비교·원가·수익)
- 근거 자료 (거래사례·원가 산정·수익 산정)
- 전제·제한
보충적 평가는 비교가 어려울 때의 세무·평가 맥락과 짝을 이룹니다.
FAQ
Q. 3가지 중 하나만 쓰나요?
대상에 따라 주된 방법 하나와 보조가 붙을 수 있습니다. 보고서 적용 방법란에 무엇이 주·보로 적혔는지 보면 됩니다.
Q. 공시가격은 어떤 법인가요?
공시는 비교·원가·수익과 별도인 공시·고시 제도입니다. 평가 순서의 보충적 평가 단계와 구분해 보세요.
Q. 경매 감정은?
경매 감정은 낙찰·시장 맥락이 강하고, 비교 성격이 두드러지는 경우가 많습니다. 그래도 물건에 따라 다른 접근이 함께 쓰일 수 있습니다.
3가지 접근은 감정평가서 본문을 읽을 때 「이 숫자가 왜 ‘적정’이라고 적혔는가」를 따라가는 틀입니다. 감정평가란 다음에 보면 구조가 잡히기 쉽습니다.
※ 본 글은 감정평가 접근법에 대한 일반적인 안내입니다. 개별 사건의 세무·법률·평가 판단은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 세무사·변호사·감정평가사 등 관련 전문가와 함께 검토하시기 바랍니다.
참고: 감정평가에 관한 법률 · 국세청 상속·증여 재산 평가