감정평가를 맡기기 전에 등기부등본(등기사항전부증명서)을 먼저 보는 이유는, 평가 대상이 「누구 명의의 어떤 권리」인지부터 맞추기 위해서입니다. 소유자·근저당·전세권·가압류가 얽혀 있으면 조사 범위와 일정이 달라지고, 상속·증여 건에서는 상속인·피상속인 명의가 맞는지도 여기서 걸러집니다.
감정평가 기본은 별도 글에 두었습니다. 여기서는 의뢰 전 등기 한 장에서 무엇을 읽고, 무엇을 메모해 두면 상담이 빨라지는지 정리합니다.
핵심 요약
- 등기부등본 = 부동산 권리 관계를 공적으로 보여 주는 서류 (소유·담보·전세권·가압류 등)
- 갑구는 소유·소유권 변동, 을구는 소유권 외 권리(근저당·전세권·가압류 등)가 주로 올라갑니다
- 감정평가 의뢰 전에는 소유자·담보·전세·압류 네 가지를 먼저 확인합니다
- 등기와 건축물대장·임대차계약이 어긋나면 조사가 길어질 수 있습니다
기준일: 2026년 7월.
현장에서 먼저 듣는 질문
접수 데스크에서 상속·증여 감정평가를 문의할 때, 등기 없이 「주소만」 알려 주시는 경우가 있습니다. 그다음 대화는 거의 항상 같습니다.
「상속인 명의로 등기가 넘어갔나요, 아직 피상속인 명의인가요?」
「전세 보증금이 있는데 등기에 전세권이 설정돼 있나요?」
등기를 나중에 보내 주시면, 소유·권리 전제가 바뀌면서 의뢰서·조사 항목을 다시 잡는 일이 생깁니다. 감정평가 비용·기간 문의 전에 등기 한 부를 열어 두면, 상담이 한 번에 끝나는 경우가 많습니다.
등기부등본이란—감정평가에서 왜 먼저 보나
등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 대법원 등기소에 기록된 권리 사항을 증명하는 서류입니다. 매매가·호가와 달리, 법률상 누가 어떤 권리를 갖는지를 보여 줍니다.
감정평가사는 물건의 위치·면적·용도와 함께 권리 현황을 봅니다. 근저당이 많거나 전세권이 설정돼 있으면, 순수 「소유권 가치」만이 아니라 부담·수익 구조를 함께 읽어야 하는 경우가 있습니다. 상속 건에서는 상속 신고 가액 논의와 별개로, 평가 의뢰 주체·대상 소유자가 등기와 맞는지부터 확인합니다.
갑구·을구—어디를 보면 되나
등기부는 크게 표제부·갑구·을구로 나뉩니다. 감정평가 의뢰 전에는 갑구·을구만 빠르게 훑어도 대부분의 질문이 정리됩니다.
| 구분 | 주로 보는 내용 | 감정평가 의뢰 전 체크 |
|---|---|---|
| 표제부 | 소재지·지번·건물 표시 | 주소·동·호가 의뢰 물건과 일치하는지 |
| 갑구 | 소유권·소유권 이전·가등기 등 | 현재 소유자가 누구인지, 상속 등기 완료 여부 |
| 을구 | 근저당·전세권·가압류·가처분·지상권 등 | 담보·전세·압류 유무와 순위·금액 |
「갑구는 누구 땅인가, 을구는 그 땅에 무엇이 걸려 있는가」로 기억하면 읽기 수월합니다.
도식: 갑구는 소유, 을구는 담보·전세·압류 등 부담 권리 (2026년 7월 기준).
의뢰 전 체크리스트—네 가지
아래는 감정평가 사무소에 문의·의뢰하기 전 스스로 점검할 수 있는 목록입니다. 세부 법률 판단은 변호사·세무사 영역이고, 여기서는 서류를 준비할 때 빠뜨리기 쉬운 항목만 모았습니다.
| # | 확인 항목 | 등기에서 보는 곳 | 메모해 둘 것 |
|---|---|---|---|
| 1 | 소유자 | 갑구 말소되지 않은 소유권 | 피상속인·상속인·공동소유 여부 |
| 2 | 근저당·담보 | 을구 근저당권 설정 | 채권최고액·순위·채권자 |
| 3 | 전세권·임차 관련 | 을구 전세권·임차권 등 | 설정일·금액·말소 여부 |
| 4 | 가압류·가처분 | 을구 | 권리자·청구금액·등기일 |
발급 시점도 적어 두세요. 등기는 며칠 지나면 내용이 바뀔 수 있어, 의뢰 직전에 최신본을 쓰는 편이 안전합니다. 인터넷등기소에서 열람·발급할 수 있습니다.
도식: 등기 발급 → 갑구·을구 확인 → 권리 메모 후 의뢰 (2026년 7월 기준).
을구 읽기—순위를 표로 정리하기
을구는 위에서 아래로 읽되, 말소되지 않은 권리만 표에 넣습니다. 감정·상담 데스크에서 쓰는 간단 표 형식은 다음과 같습니다.
| 순위 | 권리 종류 | 접수·설정일 | 금액(채권최고액 등) | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | (예) 전세권 | 임차 | ||
| 2 | (예) 근저당 | 선순위 | ||
| 3 | (예) 가압류 | 경매·분쟁 신호 |
이 표를 의뢰 첨부해 두면, 「전세 없다」고 말했다가 나중에 계약서가 나오는 재조사를 줄일 수 있습니다.
상황별로 달라지는 읽는 법
아래는 이해를 돕기 위한 가상 상황입니다.
상황 1: 상속—아직 피상속인 명의
- 배경: 피상속인 사망 후 상속등기 전. 갑구 소유자는 사망한 피상속인 그대로다.
- 등기: 갑구 소유자가 사망한 피상속인 그대로다. 상속등기는 없다.
- 읽는 법: 평가 대상·의뢰 주체를 상속인 전원과 맞출지, 대표 상속인 한 명으로 할지 먼저 정리가 필요하다. 등기 정리 전에 감정만 받으면 명의·신고와 어긋날 수 있다.
- 감정평가: 상속개시일 기준으로 진행되지만, 의뢰서 명의는 상속인 쪽과 맞춘다.
- 실무 포인트: 상속개시일·신고 가액 글과 함께 보면, 「언제·누구 명의로」가 같이 정리된다.
상황 2: 전세권이 설정된 주택
- 배경: 상속 주택에 임차인 있음. 계약서 보증금 3억, 만기 1년 후.
- 등기: 을구에 전세권 설정이 있다.
- 읽는 법: 감정평가에서는 소유권 가치와 전세권·임대 관계를 함께 본다. 전세 감정 맥락과 연결된다.
- 감정평가: 전세권 금액·순위가 평가·권리분석 범위에 들어갈 수 있다.
- 실무 포인트: 등기만 보고 「전세 없음」으로 의뢰하면 조사 중 계약서·확정일자를 다시 요청하는 경우가 많다.
상황 3: 근저당·가압류가 함께 있는 경우
- 배경: 상속 재산인데 대출 잔액·분쟁 가능성이 언급된다. 상속인은 「집값에서 대출 빼고 감정해 달라」고 말하기도 한다.
- 등기: 을구에 근저당 2순위, 가압류가 병기돼 있다.
- 읽는 법: 담보·압류는 경매 맥락에서도 중요하다. 상속 시가 논의와 채무 공제는 단계가 다를 수 있다—평가 순서와 별도.
- 감정평가: 목적이 신고 가액(시가) 인지 순자산·분쟁인지에 따라 보고서 초점이 달라진다. 「대출 차감 후」가 자동이 아닐 수 있다.
- 실무 포인트: 을구 순위 표 + 실제 대출잔액을 구분해 메모한다.
상황 4: 공동명의·지분 상속
- 배경: 갑구에 공동소유 50% 지분만 상속 대상. 나머지 50%는 배우자 명의.
- 등기: 지분 각각 표기. 말소되지 않은 지분만 평가 대상.
- 읽는 법: 전체 호실이 아니라 상속 지분만큼 평가·신고 논의가 갈린다.
- 감정평가: 의뢰서에 지분율·평가 범위를 명시. 누락 시 보고서 재작성이 필요할 수 있다.
- 실무 포인트: 가족관계·상속개시일과 함께 지분을 먼저 확정.
도식: 상속 명의·전세권·담보·압류는 읽는 초점이 다릅니다 (2026년 7월 기준).
주의
건축물대장의 소유자·면적과 등기가 다르거나, 임대차는 있는데 등기에 전세권이 없는 경우 등 서류 간 불일치가 있으면 감정평가 일정이 밀릴 수 있습니다. 등기와 함께 건축물대장·임대차계약서(해당 시)를 한 세트로 준비하는 편이 낫습니다.
등기 확인이 늦어질 때
- 주소만 알려 주고 동·호 미확인—다른 호실 등기를 봄
- 오래된 등기—최근 근저당·전세권 설정이 반영 안 됨
- 을구 생략—전세·담보를 놓침
- 임대는 있는데 등기에 전세권 없음—계약서를 나중에 찾음
- 지분 상속인데 전체 호실로 의뢰
등기 한 부를 의뢰 전에 열어 두는 비용은, 재상담·재조사보다 훨씬 작습니다.
흔한 실수
| 실수 | 왜 문제가 되나 | 대신 할 일 |
|---|---|---|
| 오래된 등기로 의뢰 | 말소·신규 설정이 반영 안 됨 | 의뢰 직전 최신본 발급 |
| 갑구만 보고 을구 생략 | 전세·담보를 놓침 | 을구까지 한 번에 훑기 |
| 지번·동·호 착오 | 다른 호실 등기를 봄 | 표제부·건축물대장 대조 |
| 등기 없이 「시세만」 문의 | 권리 전제가 없어 견적·범위가 흔들림 | 등기 PDF·스캔을 먼저 공유 |
의뢰 전 최종 확인
감정평가 사무소에 연락할 때 아래를 한 메모에 모아 두면 상담이 수월합니다.
- 등기사항전부증명서(최신, PDF 가능)
- 표제부 주소·지번이 맞는지
- 갑구 현재 소유자 이름
- 을구 근저당·전세권·가압류 유무·순위
- (해당 시) 건축물대장, 임대차계약서
- 의뢰 목적(상속 신고·담보·기타)과 평가기준일 후보
권리가 단순한 물건은 등기 확인만으로도 의뢰가 바로 이어지는 경우가 많고, 복잡하면 추가 서류를 안내 받을 수 있습니다.
FAQ
Q. 등기부등본과 등기사항증명서는 같은 건가요?
일상에서는 등기부등본이라고 부르는 경우가 많고, 인터넷등기소에서 발급하는 등기사항전부증명서가 평가·실무에서 쓰는 전체 등기 기록에 해당합니다. 「일부만」 보여 주는 증명서와 범위가 다를 수 있으니, 의뢰 시에는 전부증명을 준비하는 편이 안전합니다.
Q. 전세 계약만 있고 등기에 전세권이 없으면 어떻게 되나요?
임대차는 계약·점유로 존재하고, 전세권은 등기로 대외적으로 드러나는 경우가 많습니다. 감정평가에서는 계약서·확정일자·점유와 등기를 함께 보는 경우가 많습니다. 등기에 없다고 해서 임대 관계가 없는 것은 아닙니다.
Q. 상속 감정평가인데 등기 정리 전에 평가를 받을 수 있나요?
평가 자체는 상속개시일 기준으로 진행되는 경우가 많지만, 의뢰 주체·소유 명의는 등기와 맞추는 것이 일반적입니다. 상속등기 전에 피상속인 명의로 평가 범위를 잡고, 이후 등기·신고와 지분·명의를 맞추는 흐름이 흔합니다. 「등기 나중에」만 말하고 지분·임차를 비워 두면 일정이 밀립니다.
Q. 등기만 보면 임대 관계를 다 알 수 있나요?
아닙니다. 전세권 미설정 임대차는 계약·점유로 존재합니다. 등기 + 계약서·확정일자가 한 세트입니다.
등기부등본은 소유(갑구)·부담(을구) 만 나누어 읽으면 의뢰 전 절반은 끝납니다. 상속·증여라면 신고 가액·평가 순서·준비서류와 함께 보면, 서류와 숫자를 한 번에 정리하기 쉽습니다.
참고: 대법원 인터넷등기소 · 감정평가에 관한 법률