「시가」 와 「감정가」 는 일상에서 같은 뜻처럼 쓰이지만, 세무·감정·금융에서는 정의와 전제가 다릅니다. 같은 아파트도 상속 신고, 은행 담보, 경매마다 숫자가 갈리는 이유는 대개 기준일·목적·권리 전제에 있습니다.
용어·절차의 큰 그림은 감정평가란 · 감정평가서 읽기에서 이어 읽을 수 있습니다.
핵심 요약
- 시가는 맥락(세법·거래)에 따라 쓰임이 다름
- 감정가는 특정 목적·기준일의 평가 결과
- 기준일이 다르면 숫자도 다름—상속개시일
- 전세·담보 등 전제가 반영되면 감정가가 달라질 수 있음
기준일: 2026년 7월.
왜 두 숫자가 따로 보이나
「중개사가 말한 시세랑 감정가가 2천만 원 차이 나요.」
「상속 시가가 감정가보다 높다는데 뭘 믿나요?」
첫 질문은 중개 호가 vs 감정, 둘째는 평가 순서에서 말하는 시가와 감정평가 결과액이 같은지 묻는 말일 때가 많습니다. 「어느 쪽이 맞는 시세냐」보다 무엇을 위한 숫자인지를 먼저 가르면 대화가 짧아집니다.
용어 비교
| 용어 | 흔한 쓰임 | 주의 |
|---|---|---|
| 시가 | 세법상 거래 가능 가격 논의 | 맥락별 정의 |
| 감정가 | 감정평가서 평가액 | 목적·기준일 고정 |
| 호가·시세 | 중개 참고 | 거래가 아님 |
| 공시가격 | 보충적 지표 | 평가 순서 3단 |
도식: 비슷해 보여도 정의가 다릅니다 (2026년 7월 기준).
숫자가 갈리는 네 가지 이유
| 이유 | 예 |
|---|---|
| 기준일 | 개시일 vs 의뢰일 3개월 차 |
| 목적 | 상속 vs 담보 vs 경매 |
| 전제 | 전세·선순위 |
| 방법 | 비교·원가·수익 |
도식: 기준일·목적·전제·방법이 숫자를 갈라냅니다 (2026년 7월 기준).
세 가지 상황
상황 1: 상속—감정가 < 인근 실거래
유사매매·인근 실거래가 감정평가액보다 높게 잡히는 경우, 평가 순서상 시가 논의가 먼저입니다. 감정가만이 「정답」이 아니라, 실거래·사례 조건을 세무사와 병행해 보는 편이 낫습니다.
상황 2: 담보 감정 < 중개 호가
은행 LTV용 감정은 담보 목적·내부 심사 전제가 들어가 호가보다 보수적으로 나오기 쉽습니다. 감정평가서 목적란을 확인하고, 그 보고서를 상속에 그대로 쓰려 하면 기준일·목적이 어긋날 수 있습니다.
상황 3: 경매—감정가 ≠ 낙찰가
법원 경매에서 감정가는 절차상 기준액, 낙찰가는 입찰 결과에 가깝습니다. 낙찰가와 감정가·경매 감정을 보면, 배당·임차는 별도로 봐야 합니다.
도식: 상속·담보·경매는 비교 기준이 다릅니다 (2026년 7월 기준).
주의
「더 낮은 숫자」를 고르는 것이 항상 유리하거나 안전하지 않습니다. 평가 순서와 충돌할 수 있습니다.
FAQ
Q. 시가 = 감정가로 보면 되나요?
아닙니다. 감정평가액이 세무 활용에서 시가 근거로 논의될 수는 있어도, 둘이 자동으로 같다고 보지 않습니다.
Q. 공시가격은 시가인가요?
보통 아닙니다. 보충적 평가 단계의 지표이고, 시가가 있으면 공시보다 시가가 우선되는 흐름이 일반적입니다—평가 순서.
Q. 두 감정평가 결과가 다르면?
기준일·비교 사례·권리 전제·적용 방법을 감정평가서에서 나란히 대조하세요. 숫자만 비교하면 왜 갈렸는지 알기 어렵습니다.
시가와 감정가는 같은 집, 다른 질문에 대한 답에 가깝습니다. 목적과 기준일을 먼저 맞춘 뒤 숫자를 나란히 보세요.
※ 본 글은 시가·감정가에 대한 일반적인 안내입니다. 개별 사건의 세무·법률·금융 판단은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 세무사·변호사·감정평가사 등 관련 전문가와 함께 검토하시기 바랍니다.
참고: 감정평가에 관한 법률 · 국세청 상속·증여 재산 평가