「시가」 와 「감정가」 는 일상에서 같은 뜻처럼 쓰이지만, 세무·감정·금융에서는 정의와 전제가 다릅니다. 같은 아파트도 상속 신고, 은행 담보, 경매마다 숫자가 갈리는 이유는 대개 기준일·목적·권리 전제에 있습니다.
핵심 요약
- 시가는 맥락(세법·거래)에 따라 쓰임이 다름
- 감정가는 특정 목적·기준일의 평가 결과
- 기준일이 다르면 숫자도 다름—상속개시일
- 전세·담보 등 전제가 반영되면 감정가가 달라질 수 있음
기준일: 2026년 7월.
현장에서 먼저 듣는 질문
「중개사 말하는 시세랑 감정가가 2천만 원 차이 나요.」
「상속 시가가 감정가보다 높다는데 뭘 믿나요?」
첫 질문은 중개 호가 vs 감정, 둘째는 평가 순서와 감정의 관계입니다.
용어 비교
| 용어 | 흔한 쓰임 | 주의 |
|---|---|---|
| 시가 | 세법상 거래 가능 가격 논의 | 맥락별 정의 |
| 감정가 | 감정평가서 평가액 | 목적·기준일 고정 |
| 호가·시세 | 중개 참고 | 거래가 아님 |
| 공시가격 | 보충적 지표 | 평가 순서 3단 |
도식: 비슷해 보여도 정의가 다릅니다 (2026년 7월 기준).
숫자가 갈리는 네 가지 이유
| 이유 | 예 |
|---|---|
| 기준일 | 개시일 vs 의뢰일 3개월 차 |
| 목적 | 상속 vs 담보 vs 경매 |
| 전제 | 전세·선순위 |
| 방법 | 비교·원가·수익 |
도식: 기준일·목적·전제·방법이 숫자를 갈라냅니다 (2026년 7월 기준).
세 가지 상황
상황 1: 상속—감정가 < 인근 실거래
상황 2: 담보 감정 < 중개 호가
- 배경: 은행 LTV용 보수적 평가.
- 읽는 법: 담보 목적·은행 내부 기준.
- 감정평가: 감정평가서 읽기—목적란.
- 실무 포인트: 상속에 재사용 시 목적 불일치 주의.
상황 3: 경매—감정가 ≠ 낙찰가
도식: 상속·담보·경매는 비교 기준이 다릅니다 (2026년 7월 기준).
주의
「더 낮은 숫자」를 고르는 것이 항상 유리하거나 안전하지 않습니다. 평가 순서와 충돌할 수 있습니다.
FAQ
Q. 시가 = 감정가로 보면 되나요?
아닙니다. 세무 활용 맥락에서 근거로 쓰일 수는 있습니다.
Q. 공시가격은 시가인가요?
보충적 평가 단계의 지표입니다.
Q. 두 감정사가 다르면?
기준일·사례·전제를 감정평가서에서 대조하세요.
시가와 감정가는 같은 집, 다른 질문에 대한 답에 가깝습니다. 질문(목적·기준일)을 먼저 맞추세요.
참고: 감정평가기준 · 국세청 상속·증여 재산 평가