등기부 갑구에 근저당·가압류·전세권이 쌓이면, 겉으로 보이는 시세와 실제 인수·배당 가능 금액이 달라집니다. 상속·담보 감정·경매 전에 선순위를 읽지 않으면 평가 전제가 틀어질 수 있습니다.
핵심 요약
- 접수 순서·등기 순위가 배당·권리 관계의 출발점
- 채권최고액·전세금·가압류를 갑구에서 목록화
- 상속은 채무 승계 여부를 별도 확인—등기만으로 끝나지 않음
- 감정 시 선순위 반영 여부를 의뢰 목적에 맞게 명시
기준일: 2026년 7월.
현장에서 먼저 듣는 질문
「근저당이 있는데 상속 감정가는 왜 대출 빼기 전 금액이에요?」
「가압류가 있으면 경매 감정가가 떨어지나요?」
첫 질문은 소유권 가치 vs 순자산, 둘째는 권리 하자·경매 리스크 반영입니다. 목적에 따라 감정가 정의가 다릅니다.
갑구에서 읽는 순서
| 순서 | 항목 | 확인 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 소유권·지분 | 등기 읽기 |
| 2 | 근저당권 | 설정일·채권최고액·순위 |
| 3 | 전세권·임차 | 임차권 |
| 4 | 가압류·가처분 | 접수일·채권자 |
| 5 | 신탁·지상권 등 | 특수 권리 |
선순위는 통상 먼저 등기된 담보·압류부터입니다. 경매는 배당표로 이어집니다.
도식: 소유권 다음 담보·압류를 순위대로 나열합니다 (2026년 7월 기준).
담보·가압류와 감정가
| 권리 | 감정·실무에서 |
|---|---|
| 근저당 | 담보 감정은 담보 가치 중심. 상속 시가와 채무는 별도 |
| 전세권 | 전세보증금·배당 순위 |
| 가압류 | 처분 제한·경매 리스크 신호 |
| 다수 순위 | 경매 감정에서 잔여 논의 |
도식: 상속 시가 vs 담보 vs 경매는 전제가 다릅니다 (2026년 7월 기준).
세 가지 상황
상황 1: 상속—근저당 있는 아파트
- 배경: 피상속인 명의 아파트, 은행 근저당 2억.
- 읽는 법: 상속 재산가액은 통상 부채 공제 전 시가 논의. 채무 승계는 별도.
- 감정평가: 상속·시가 목적—「대출 차감 후」가 아닐 수 있음.
- 실무 포인트: 등기 채권최고액과 실제 대출잔액을 구분해 메모.
상황 2: 가압류 후 경매 예정
- 배경: 법원 경매 진행, 갑구 가압류 다수.
- 읽는 법: 경매 감정가는 낙찰·배당 맥락.
- 감정평가: 선순위 채권 합계를 전제 조건에 기재 요청.
- 실무 포인트: 배당요구 종기·임차 확정일자 함께 확인.
상황 3: 전세권 설정 + 근저당—순위 다툼
- 배경: 전세권 1순위, 근저당 2순위 등 복합.
- 읽는 법: 접수 순서·설정일로 표 작성. 세무·경매마다 쟁점 다름.
- 감정평가: 임차·담보 전제를 의뢰서에 명시.
- 실무 포인트: 건축물대장·점유 조사와 병행.
도식: 상속·경매·전세 복합은 표로 순위를 정리합니다 (2026년 7월 기준).
주의
등기 열람 시점과 갱신 여부를 확인하세요. 최근 설정·말소가 반영되지 않으면 판단이 어긋납니다.
체크리스트 (의뢰·신고 전)
- 등기부 최신 발급
- 갑구 권리 표 작성 (순위·금액·접수일)
- 실제 대출잔액·전세계약 대조
- 감정 목적(상속/담보/경매) 명시
- 감정평가서 전제 조건 페이지 확인
FAQ
Q. 선순위면 상속세도 줄어드나요?
시가 산정과 채무 공제는 단계가 다릅니다. 세무사와 평가 순서를 확인하세요.
Q. 말소된 근저당이 등기에 보이면?
말소 등기 여부를 확인. 유효 권리만 표에 넣습니다.
Q. 공동보란?
여러 부동산에 걸친 담보—꼬마빌딩 등에서 추가 확인.
선순위는 등기 표 → 목적별 감정으로 연결합니다. 등기 읽기 다음으로 읽으면 좋습니다.