토지만 상속·증여·담보로 넘어갈 때, 등기부만으로는 부족한 경우가 많습니다. 토지대장의 지목·면적·소유·이용상황이 감정 조사의 출발점이고, 토지이용계획과 맞물리면 가치 판단이 달라집니다.
핵심 요약
기준일: 2026년 7월.
현장에서 먼저 듣는 질문
「등기 면적이랑 토지대장 면적이 다른데, 감정은 어느 걸로 하나요?」
「전이면 토지대장만 보면 되나요?」
첫 질문은 면적·지번 불일치, 둘째는 전·답 등 지목과 이용계획 연계입니다.
의뢰 전 체크리스트
| 순서 | 항목 | 확인 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 소재지·지번 | 등기와 일치 |
| 2 | 지목 | 전·답·대·임야 등 |
| 3 | 면적(㎡) | 등기 대조 |
| 4 | 소유자·지분 | 등기 |
| 5 | 이용상황 | 공터·건축물·도로 등 |
| 6 | 토지이용계획 | 용도지역·지구 |
| 7 | 공시지가 | 기준 시점 |
도식: 토지대장·등기·이용계획을 함께 봅니다 (2026년 7월 기준).
토지대장 vs 등기
| 구분 | 토지대장 | 등기부 |
|---|---|---|
| 주 용도 | 지목·면적·이용 현황 | 소유권·담보 |
| 감정 | 조사·입지 | 선순위 |
| 불일치 시 | 최신 발급본 대조 | 감정인·세무사와 확인 |
도식: 두 서류를 나란히 대조합니다 (2026년 7월 기준).
세 가지 상황
상황 1: 상속—농지(답) 단독 필지
상황 2: 건물 없는 대지—담보 감정
상황 3: 면적 불일치—분할·합병 이력
- 배경: 등기 330㎡, 토지대장 329㎡.
- 읽는 법: 최근 지적 정리 여부·감정인 조사 범위.
- 감정평가: 조사 실측·공부 정리.
- 실무 포인트: 불일치 메모를 의뢰서에 첨부.
도식: 지목·담보·면적 불일치는 전제가 다릅니다 (2026년 7월 기준).
주의
토지대장 열람 시점이 오래되면 분할·지목 변경이 반영되지 않을 수 있습니다. 최신 발급을 권합니다.
감정 의뢰 시 넘길 자료
- 토지대장·등기부등본
- 토지이용계획확인서
- 상속·증여 준비서류 목록 참고
- 평가기준일·목적 메모
FAQ
Q. 임야도 토지대장이 있나요?
지목이 임야 등으로 표기됩니다. 이용계획·접근도 함께 봅니다.
Q. 공시지가만으로 신고해도 되나요?
Q. 건물 있는 토지는?
토지 감정은 토지대장 → 등기·이용계획 → 목적·기준일 순이 실무적입니다.