토지만 상속·증여·담보로 넘어갈 때, 등기부만으로는 부족한 경우가 많습니다. 토지대장의 지목·면적·소유·이용상황이 감정 조사의 출발점이고, 토지이용계획과 맞물리면 가치 판단이 달라집니다.
건물·유형별 포인트를 보려면 건축물대장 · 토지 증여·상속을 함께 보세요.
핵심 요약
기준일: 2026년 7월.
면적이 다르면 어느 쪽인가
「등기 면적이랑 토지대장 면적이 다른데, 감정은 어느 걸로 하나요?」
「논·밭만 상속하는데, 토지대장만 보면 되나요?」
첫 질문은 면적·지번 불일치, 둘째는 **농지(전·답)**처럼 건물 없는 토지에서 지목·이용계획을 어디까지 보느냐입니다. 공부끼리 어긋나면 최신 발급본을 나란히 두고, 의뢰 메모에 차이를 적어 두는 편이 일정이 덜 밀립니다.
의뢰 전 체크리스트
| 순서 | 항목 | 확인 내용 |
|---|---|---|
| 1 | 소재지·지번 | 등기와 일치 |
| 2 | 지목 | 전·답·대·임야 등 |
| 3 | 면적(㎡) | 등기 대조 |
| 4 | 소유자·지분 | 등기 |
| 5 | 이용상황 | 공터·건축물·도로 등 |
| 6 | 토지이용계획 | 용도지역·지구—이용계획 글 |
| 7 | 공시지가 | 기준 시점 |
도식: 토지대장·등기·이용계획을 함께 봅니다 (2026년 7월 기준).
토지대장 vs 등기
| 구분 | 토지대장 | 등기부 |
|---|---|---|
| 주 용도 | 지목·면적·이용 현황 | 소유권·담보 |
| 감정 | 조사·입지 | 선순위 |
| 불일치 시 | 최신 발급본 대조 | 감정인·세무사와 확인 |
도식: 두 서류를 나란히 대조합니다 (2026년 7월 기준).
세 가지 상황
상황 1: 상속—농지(답) 단독 필지
상속개시일 기준 답이 한 필지만 있을 때, 평가 순서·실거래·공시를 먼저 보고, 감정에서는 지목·이용계획·농지 관련 전제를 맞춥니다. 토지 증여·상속과 함께 보면 빠뜨리기 쉬운 점(도로·규제)이 보입니다.
상황 2: 건물 없는 대지—담보 감정
은행 LTV용으로 토지만 담보할 때는 토지이용계획·도로 접면이 자주 걸리고, 담보 목적·기준일을 분명히 해야 합니다. 선순위 등기를 빠뜨리면 조사·일정이 왕복합니다.
상황 3: 면적 불일치—분할·합병 이력
등기 330㎡·토지대장 329㎡처럼 어긋나면 최근 지적 정리 여부와 조사 범위를 메모합니다. 감정이 실측·공부 정리를 하면 일정·비용이 달라질 수 있어, 불일치 사실을 의뢰서에 첨부하는 편이 낫습니다.
도식: 지목·담보·면적 불일치는 전제가 다릅니다 (2026년 7월 기준).
주의
토지대장 열람 시점이 오래되면 분할·지목 변경이 반영되지 않을 수 있습니다. 최신 발급을 권합니다.
감정 의뢰 시 넘길 자료
- 토지대장·등기부등본
- 토지이용계획확인서
- 상속·증여 준비서류 목록 참고
- 평가기준일·목적 메모
FAQ
Q. 임야도 토지대장이 있나요?
있습니다. 지목이 임야 등으로 표기되고, 이용계획·접근성은 토지대장만으로 끝나지 않는 경우가 많습니다.
Q. 공시지가만으로 신고해도 되나요?
토지라도 평가 순서·유사매매를 먼저 확인하세요. 「공시지가 = 신고액」으로 자동 연결되지 않습니다.
Q. 건물 있는 토지는?
토지대장과 함께 건축물대장·(해당 시) 꼬마빌딩을 보세요.
토지 감정은 토지대장 → 등기·이용계획 → 목적·기준일 순으로 챙기는 편이 실무적입니다.
※ 본 글은 토지 감정평가 의뢰 전 서류 안내에 대한 일반적인 안내입니다. 개별 사건의 세무·법률·평가 판단은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 세무사·변호사·감정평가사 등 관련 전문가와 함께 검토하시기 바랍니다.
참고: 세움터(건축행정)·공부 열람 · 토지이음(이용계획)