건물 없는 토지만 넘어갈 때는 아파트 체크리스트로는 부족합니다. 지목, 토지이용계획, 실거래, 개별공시지가가 평가 순서와 맞물립니다.
핵심 요약
기준일: 2026년 7월.
현장에서 먼저 듣는 질문
「답(농지)인데 감정이 공시지가보다 훨씬 높아요.」
「증여는 상속이랑 같은 토지 감정인가요?」
첫 질문은 지목·규제, 둘째는 기준일·목적 차이입니다.
토지 평가 체크
| 항목 | 확인 |
|---|---|
| 지목 | 전·답·대·임야 등 |
| 면적 | 토지대장 |
| 이용계획 | 용도지역 |
| 실거래 | 필지·인근 거래 |
| 공시지가 | 개별공시 |
| 기준일 | 상속·증여일 |
도식: 지목·계획·가격을 함께 봅니다 (2026년 7월 기준).
상속 vs 증여
| 구분 | 상속 | 증여 |
|---|---|---|
| 기준일 | 상속개시일 | 증여일 |
| 검토 | 평가 순서 | 증여 검토 |
| 감정 | 시가 입증 | 동일 구조, 일자 다름 |
| 서류 | 준비서류 | 증여계약 등 |
도식: 평가 논의는 유사하고 기준일이 갈립니다 (2026년 7월 기준).
세 가지 상황
상황 1: 전(대지)—인근 매매 있음
상황 2: 답(농지)—실거래 드묾
상황 3: 증여—부담부·채무
- 배경: 증여 검토—순증여.
- 읽는 법: 토지 시가와 채무 별도.
- 감정평가: 증여일 기준 의뢰.
- 실무 포인트: 계약서·채무 잔액 첨부.
도식: 지목·거래·증여 유형에 따라 감정 전제가 달라집니다 (2026년 7월 기준).
주의
임야·보전 지역은 이용계획·개발 가능성 논의가 길어질 수 있습니다.
FAQ
Q. 토지+건물은?
Q. 3가지 접근 중?
토지는 비교·원가 맥락이 많고, 수익은 임대 등 특수 시.
Q. 소급감정은?
과거 개시일·증여일 자료가 추가로 필요할 수 있습니다.
토지는 대장·계획·기준일을 먼저 맞추고 평가 순서로 들어가세요.
참고: 토지대장 · 국세청 상속·증여 재산 평가