상속 부동산 감정평가에서 가장 먼저 맞춰야 할 날짜가 상속개시일(피상속인 사망일)입니다. 평가기준일이 어긋나면 실거래 조회·감정결과·신고 가액 논의가 한꺼번에 어긋날 수 있습니다.
상속 신고 가액 · 보충적 평가와 연결되는 날짜 이슈입니다.
핵심 요약
- 상속개시일 = 상속이 열린 날 → 부동산 평가기준일의 출발점
- 시가 논의는 기준일 전후 평가기간(통상 6개월) 안의 거래·감정 등을 봄
- 기준일을 잘못 잡으면 엉뚱한 실거래를 가져오게 됨
- 감정평가 의뢰 시 상속개시일을 서류와 함께 전달하는 편이 좋음
기준일: 2026년 7월.
현장에서 먼저 듣는 말
「요즘 시세로 평가해 주세요」라고 하시면, 접수에서는 상속개시일이 언제인지를 먼저 묻습니다. 오늘 호가와 상속개시일 시가는 다를 수 있기 때문입니다.
상속개시일이란
상속개시일은 피상속인이 사망하여 상속이 시작된 날입니다. 상속세법상 부동산 가액은 원칙적으로 상속개시일 현재의 시가로 평가합니다.
| 용어 | 의미 |
|---|---|
| 상속개시일 | 사망일 (상속 시작) |
| 평가기준일 | 가액을 매기는 기준 시점 (상속 부동산은 통상 상속개시일) |
| 평가기간 | 시가 입증 시 참고하는 기간 (시행령·안내에 따름) |
구체적 기간·요건은 상속세법 시행령·국세청 안내를 확인하세요.
도식: 상속개시일을 중심으로 평가기간이 잡힙니다 (2026년 7월 기준).
평가기간과 실거래 조회
시가를 매매 실거래로 보려면, 평가기준일 전후 평가기간 안의 거래가 대상이 됩니다. 기준일이 틀리면:
- 기간 밖 거래를 가져오거나
- 유사하지 않은 시점 시세를 섞거나
- 보충적 평가만 논의하게 될 수 있습니다.
| 확인 | 할 일 |
|---|---|
| 상속개시일 | 가족관계·기본증명 등으로 확정 |
| 실거래 조회 | 국토부 실거래, 기준일·기간 맞춰 검색 |
| 감정 의뢰 | 평가기준일을 의뢰서에 명시 |
감정평가 의뢰 시 날짜 정리
- 상속개시일 (사망일)
- 평가기준일 = 상속개시일인지 (예외는 세무사·법령 확인)
- 신고 예정일 (일정·긴급 여부)
- 기준일 전후 거래·감정 유무 메모
도식: 상속개시일 확정 후 거래 조회·의뢰로 이어집니다 (2026년 7월 기준).
흔한 실수
| 실수 | 결과 |
|---|---|
| 오늘 날짜로 실거래만 조회 | 시가 논의와 어긋남 |
| 상속개시일 미확정 상태로 의뢰 | 재작성·재조회 |
| 증여 건에 상속 기준일 적용 | 목적·법령 혼동 |
증여는 증여일 등 다른 기준이 적용될 수 있어, 증여 검토 글과 구분하세요.
세 가지 상황—날짜가 갈리는 패턴
아래는 이해를 돕기 위한 가상 상황입니다.
상황 1: 상속개시일 미확정 상태로 의뢰
- 배경: 사망 사실은 있으나 기본증명·가족관계 정리 전. 「대략 ○월쯤」으로만 말한다.
- 읽는 법: 평가기준일이 안 잡히면 실거래 조회 범위도 안 잡힌다. 견적·일정 모두 보류되는 경우가 많다.
- 감정평가: 기준일 확정 후 재조사가 필요할 수 있다.
- 실무 포인트: 사망일을 서류로 확정한 뒤 의뢰하는 편이 낫다.
상황 2: 기준일 전후 거래가 여러 건
- 배경: 상속개시일 전 2개월·후 1개월에 비슷한 면적 매매가 각각 있다. 가격 차이가 있다.
- 읽는 법: 어떤 거래가 시가 근거가 될 수 있는지는 평가기간·유사성 요건에 따른다. 하나만 골라 낮은 쪽만 고집하면 위험할 수 있다.
- 감정평가: 감정평가사는 조사된 거래를 근거에 넣는다. 세무사와 신고 방향을 맞춘 뒤 의뢰하는 편이 낫다.
- 실무 포인트: 국토부 실거래 조회일·지번·면적을 스크린샷이 아니라 목록으로 정리해 둔다.
상황 3: 기준일 이후 급락—「지금은 더 싸다」
- 배경: 상속개시일은 6개월 전, 지금 시세는 그때보다 낮다.
- 읽는 법: 신고 가액은 상속개시일 시가가 원칙이다. 「지금 시세」로 소급하고 싶어도 자동으로 되지 않는다.
- 감정평가: 기준일을 오늘로 바꿔 달라는 요청은 받아들여지지 않는다.
- 실무 포인트: 평가 순서와 신고 기한을 함께 본다.
도식: 기준일 확정·기간 조회·시세 변동은 각각 다르게 읽습니다 (2026년 7월 기준).
감정평가 일정이 밀릴 때
- 상속개시일 혼동—다른 날짜로 실거래 조회 후 재작업
- 평가기간 밖 거래만 모아 옴—시가 논의에서 제외
- 증여일과 상속개시일 혼용—의뢰서·보고서 기준일 수정
주의
감정평가사에게 「낮게 나오게」 요청해도, 평가기준일·기준은 법령·평가기준에 따릅니다. 날짜를 바꿔 맞추는 식의 의뢰는 불가에 가깝습니다.
FAQ
Q. 상속개시일과 상속등기 날짜는 같은가요?
다릅니다. 상속개시일은 사망일이고, 상속등기는 소유권 이전 등기 일정입니다. 평가기준일은 통상 사망일 쪽을 봅니다.
Q. 평가기간은 항상 6개월인가요?
상속세법 시행령·국세청 안내에 구체 규정이 있습니다. 「전후 6개월」로 이해하는 경우가 많지만, 조문·유형별로 확인이 필요합니다.
Q. 기준일 이후에 집값이 떨어졌는데요?
신고 가액은 상속개시일 기준이지, 신고일·오늘 시세가 아닙니다.
상속 감정평가는 주소보다 날짜가 먼저입니다. 상속개시일을 메모한 뒤 평가 순서 글과 함께 읽으면 흐름이 잡힙니다.
참고: 국세청 상속·증여 재산 평가 안내 · 상속세법 제60조