건축물대장은 감정평가에서 면적·용도·구조·층·호실을 확인하는 기본 서류입니다. 등기부등본과 주소·면적이 어긋나면 조사가 처음부터 다시 시작되는 경우가 있습니다.
핵심 요약
- 표제부—소재지·건물명·구조·용도 / 전유부—아파트 등 호실·전유면적
- 등기·실제 호실과 대장을 반드시 대조
- 토지는 토지대장·이용계획과 세트
- 의뢰 시 최신 대장 PDF를 내면 견적·일정이 수월함
기준일: 2026년 7월.
현장에서 먼저 듣는 질문
「등기부등본 있는데 건축물대장도 필요해요?」
「101호인데 대장은 100호로 나와요—어느 게 맞나요?」
첫 질문은 등기만 보내는 패턴, 둘째는 표시 불일치로 일정이 밀리는 대표 사례입니다. 감정은 권리(등기) 와 물건 스펙(대장) 을 같이 봅니다.
대장에서 먼저 볼 항목
| 항목 | 확인 내용 | 흔한 실수 |
|---|---|---|
| 소재지·동·호 | 의뢰 물건과 일치 | 옆 호실·다른 동 |
| 연면적·전유면적 | 비교법·시가 기준 | 등기 면적과 혼동 |
| 주용도 | 주택·근린·업무 등 | 「상가」口頭만 |
| 구조·층수 | 원가법·비교 참고 | 생략 |
| 대장 종류 | 일반·집합 구분 | 잘못된 대장 발급 |
도식: 주소·면적·용도를 등기와 대조합니다 (2026년 7월 기준).
등기 vs 건축물대장
| 구분 | 등기부등본 | 건축물대장 |
|---|---|---|
| 초점 | 권리·소유 | 물건 스펙·면적 |
| 아파트 | 전유 지분 표시 | 전유부 호실·면적 |
| 불일치 시 | 소유·담보 재확인 | 조사·의뢰서 수정 |
도식: 권리와 물건 정보는 서로 다릅니다 (2026년 7월 기준).
의뢰 전 준비 흐름
도식: 대장·등기 대조 후 의뢰합니다 (2026년 7월 기준).
세 가지 상황
상황 1: 아파트—전유부 확인
- 배경: 102동 1501호 상속. 등기는 있는데 전유부 대장을 안 보냄.
- 읽는 법: 비교법은 전유면적·동·호가 맞아야 한다. 표제부만으로는 부족할 수 있다.
- 감정평가: 실거래 비교 시 면적 오류면 보고서를 다시 쓴다.
- 실무 포인트: 전유부 + 표제부(또는 일괄)를 함께 보낸다.
상황 2: 상가주택—용도 혼재
- 배경: 1층 상가·2층 주택. 주용도·층별 면적이 복합.
- 읽는 법: 꼬마빌딩·임대와 연결된다.
- 감정평가: 수익·권리 조사가 아파트 단순 견적보다 넓다.
- 실무 포인트: 층별 용도·면적을 메모에 적는다.
상황 3: 대장·등기 면적 불일치
- 배경: 등기 전유면적과 대장 전유면적이 다르게 보임.
- 읽는 법: 어느 쪽을 평가 기준으로 할지·오류인지 확인이 필요하다.
- 감정평가: 조사 보류 후 자료 보완 요청이 나올 수 있다.
- 실무 포인트: 불일치 항목을 스크린샷이 아니라 문장으로 전달한다.
도식: 아파트·상가주택·불일치는 대응이 다릅니다 (2026년 7월 기준).
주의
옛 대장·리모델링 후 미반영 대장으로 의뢰하면 평가기준일 조사와 어긋날 수 있습니다.
흔한 실수
- 표제부만 발급 (전유부 누락)
- 토지대장 없이 토지+건물 일괄 의뢰
- 등기 없이 대장만—을구 전세·담보 놓침
FAQ
Q. 건축물대장과 토지대장 둘 다 필요한가요?
토지·건물 모두 평가 대상이면 둘 다 필요한 경우가 많습니다. 범위는 사무소에 확인하세요.
Q. 세움터와 정부24 중 무엇을 쓰나요?
발급 경로는 달라도 공적 대장이면 됩니다. 발급일을 메모하세요.
Q. 면적이 다르면 어느 쪽이 맞나요?
사실관계·등기 확인이 필요합니다. 감정평가사·관련 전문가와 맞추세요.
건축물대장은 등기와 짝입니다. 등기 읽기 후 대장을 대조한 뒤 의뢰하세요.
참고: 국토교통부 건축물대장 안내 · 감정평가에 관한 법률