건축물대장은 감정평가에서 면적·용도·구조·층·호실을 확인하는 기본 서류입니다. 등기부등본과 주소·면적이 어긋나면 조사가 처음부터 다시 시작되는 경우가 있습니다.
핵심 요약
- 표제부—소재지·건물명·구조·용도 / 전유부—아파트 등 호실·전유면적
- 등기·실제 호실과 대장을 반드시 대조
- 토지는 토지대장·이용계획과 세트
- 의뢰 시 최신 대장 PDF를 내면 견적·일정이 수월함
기준일: 2026년 7월.
감정 의뢰를 알아볼 때 먼저 묻는 것
「등기부등본 있는데 건축물대장도 필요해요?」
「101호인데 대장은 100호로 나와요—어느 게 맞나요?」
첫 질문은 등기만 내도 되는지, 둘째는 호실·면적이 어긋났을 때 어느 쪽을 기준으로 할지입니다. 감정은 권리(등기) 와 물건 스펙(대장) 을 같이 보기 때문에, 대장 없이 의뢰하면 조사 중 다시 요청받아 일정이 밀리는 패턴이 있습니다.
대장에서 먼저 볼 항목
| 항목 | 확인 내용 | 흔한 실수 |
|---|---|---|
| 소재지·동·호 | 의뢰 물건과 일치 | 옆 호실·다른 동 |
| 연면적·전유면적 | 비교법·시가 기준 | 등기 면적과 혼동 |
| 주용도 | 주택·근린·업무 등 | 「상가」口頭만 |
| 구조·층수 | 원가법·비교 참고 | 생략 |
| 대장 종류 | 일반·집합 구분 | 잘못된 대장 발급 |
도식: 주소·면적·용도를 등기와 대조합니다 (2026년 7월 기준).
등기 vs 건축물대장
| 구분 | 등기부등본 | 건축물대장 |
|---|---|---|
| 초점 | 권리·소유 | 물건 스펙·면적 |
| 아파트 | 전유 지분 표시 | 전유부 호실·면적 |
| 불일치 시 | 소유·담보 재확인 | 조사·의뢰서 수정 |
도식: 권리와 물건 정보는 서로 다릅니다 (2026년 7월 기준).
의뢰 전 준비 흐름
도식: 대장·등기 대조 후 의뢰합니다 (2026년 7월 기준).
세 가지 상황—어떻게 갈리는가
아래는 이해를 돕기 위한 가상 상황입니다. 건축물대장 의뢰 전에 자주 겹치는 유형을 묶었습니다.
상황 1: 아파트—전유부 확인
102동 1501호를 상속하는데 등기부등본만 있고 전유부 대장을 보내지 않은 경우입니다. 비교법은 전유면적·동·호가 맞아야 하므로, 표제부만으로는 부족할 수 있습니다.
실거래 비교 시 면적 오류가 나오면 보고서를 다시 쓰는 일이 생깁니다. 전유부 + 표제부(또는 일괄 발급본)를 함께 보내 두면 첫 상담에서 견적·일정이 잡히기 쉽습니다.
상황 2: 상가주택—용도 혼재
1층 상가·2층 주택처럼 주용도와 층별 면적이 복합인 건물입니다. 꼬마빌딩·임대 글과 연결되는 유형으로, 아파트 단순 견적보다 수익·권리 조사 범위가 넓어질 수 있습니다.
층별 용도·면적을 의뢰 메모에 적어 두면, 용도 분리 논의가 빨라지는 경우가 많습니다.
상황 3: 대장·등기 면적 불일치
등기 전유면적과 대장 전유면적이 다르게 보이는 경우입니다. 어느 쪽을 평가 기준으로 할지, 등기 오류인지 대장 미반영인지 확인이 필요합니다.
불일치가 정리되기 전에는 조사 보류 후 자료 보완 요청이 나올 수 있습니다. 스크린샷만 보내지 말고, 어느 항목이 몇 ㎡로 다른지 문장으로 적어 전달하는 편이 낫습니다.
도식: 아파트·상가주택·불일치는 대응이 다릅니다 (2026년 7월 기준).
주의
옛 대장·리모델링 후 미반영 대장으로 의뢰하면 평가기준일 조사와 어긋날 수 있습니다.
흔한 실수
- 표제부만 발급 (전유부 누락)
- 토지대장 없이 토지+건물 일괄 의뢰
- 등기 없이 대장만—을구 전세·담보 놓침
FAQ
Q. 건축물대장과 토지대장 둘 다 필요한가요?
토지·건물 모두 평가 대상이면 둘 다 필요한 경우가 많습니다. 범위는 사무소에 확인하세요.
Q. 세움터와 정부24 중 무엇을 쓰나요?
발급 경로는 달라도 공적 대장이면 됩니다. 발급일을 메모하세요.
Q. 면적이 다르면 어느 쪽이 맞나요?
사실관계·등기 확인이 필요합니다. 감정평가사·관련 전문가와 맞추세요.
건축물대장은 등기와 짝입니다. 등기 읽기 후 대장을 대조한 뒤 의뢰하세요.
※ 본 글은 상속·증여 감정평가에 대한 일반적인 안내입니다. 개별 사건의 세무·법률 판단은 구체적인 사실관계에 따라 달라질 수 있으므로, 세무사·변호사 등 관련 전문가와 함께 검토하시기 바랍니다.
참고: 국토교통부 건축물대장 안내 · 감정평가에 관한 법률