감정평가서는 은행 담보용으로만 쓰이지 않습니다. 상속·증여 신고에서 시가를 입증하거나, 유사매매·보충적 평가와 함께 신고 근거로 논의되는 경우가 있습니다.
핵심 요약
기준일: 2026년 7월.
현장에서 먼저 듣는 질문
「감정평가서 금액 그대로 신고하면 되나요?」
「세무사가 감정서를 안 쓰고 공시만 잡으면 어떻게 하나요?」
첫 질문은 감정가=신고액 단정, 둘째는 평가 순서와 감정의 관계입니다.
신고 흐름에서의 위치
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 평가 순서 확인 |
| 2 | 유사매매·공시·보충적 평가 검토 |
| 3 | 필요 시 민간 감정 (비용) |
| 4 | 감정평가서를 근거로 신고 논의 |
| 5 | 세무서 신고·이후 검토 |
도식: 감정서는 평가 순서 안에서 쓰입니다 (2026년 7월 기준).
세무사가 보는 포인트
| 항목 | 이유 |
|---|---|
| 평가기준일 | 상속개시일·증여일 |
| 평가 목적 | 상속·증여 시가 vs 담보 |
| 평가액 | 시가표준액과 구분 |
| 비교 사례 | 유사매매 근거 |
| 전제·제한 | 임차·권리 반영 |
도식: 숫자만이 아니라 근거를 봅니다 (2026년 7월 기준).
세 가지 상황
상황 1: 실거래 없음—감정서로 시가 입증
- 배경: 보충적 평가만으로는 부족하다고 판단.
- 읽는 법: 감정 목적을 상속·증여 시가로 의뢰.
- 감정평가: 본문 비교·조정 근거가 핵심.
- 실무 포인트: PDF 전체를 세무사에게 전달.
상황 2: 감정가 > 공시—공시만 신고 검토
- 배경: 아파트 체크리스트상 실거래도 있음.
- 읽는 법: 평가 순서상 시가가 어디인지.
- 감정평가: 감정서는 참고·근거 중 하나.
- 실무 포인트: 감정 안 받고 신고 vs 받고 신고—세무사와 합의.
상황 3: 신고 후 국세청 검토
- 배경: 신고액과 감정가 차이 논의.
- 읽는 법: 보고서 기준일·사례 재확인.
- 감정평가: 재평가·추가 자료는 사건별.
- 실무 포인트: 증여 검토도 동일 구조.
도식: 의뢰 전·신고 시·신고 후 대응이 다릅니다 (2026년 7월 기준).
주의
감정평가서 금액만 신고서에 옮기고 근거를 빼면, 보완·질의가 늘 수 있습니다.
의뢰·전달 체크
FAQ
Q. 감정 없이 신고 후 제출해도 되나요?
절차·기한은 세무사·신고 안내를 따르세요. 사후 제출이 항상 인정되지는 않을 수 있습니다.
Q. 증여도 같나요?
증여 검토—기준일만 다릅니다.
Q. 시가 vs 감정가 차이는?
시가는 세법상 개념, 감정가는 보고서 결과—겹치지만 동일어가 아닙니다.
감정평가서는 평가 순서 안의 근거 자료로 이해하는 편이 맞습니다.
참고: 국세청 상속·증여 재산 평가